文/鄒琳華

（中(zhōng)國社會科學院财經戰略研究院研究員(yuán)）

    過去(qù)十年，在快速城鎮化與工(gōng)業化浪潮的強力推動下(xià)，城鎮住房整體(tǐ)呈現供不應求的态勢，這是中(zhōng)國樓市發展的曆史大(dà)背景。一(yī)方面，大(dà)量農村(cūn)人口湧入城市，形成巨大(dà)的住房剛性需求。另一(yī)方面，工(gōng)業大(dà)發展、經濟起飛所帶來的國民家庭收入快速增長，必然催生(shēng)大(dà)量改善家庭原有居住條件的訴求。與此相對應的是，我(wǒ)國原有的城市規模狹小(xiǎo)、住房老舊(jiù)，無法滿足爆發性增長的住房需求。

    與供不應求的中(zhōng)國住房發展背景相适應，過去(qù)十年中(zhōng)國住房市場的發展主線就是多方擴大(dà)住房供給，緩解住房總量供求矛盾。解決“有房住”的問題是它的主要曆史使命。在這一(yī)階段，我(wǒ)國住房發展的成效卓著。大(dà)多數城鎮居民家庭都擁有了一(yī)套以上商(shāng)品住房，還有不少家庭擁有多套商(shāng)品住房。很多進城務工(gōng)的農民家庭，也在其流出地縣城或地級市購置了一(yī)套以上商(shāng)品住房。但該階段在住房大(dà)發展的同時，也産生(shēng)了一(yī)些負面效應，如房價飛漲、住房投機盛行及泡沫堆積等，受到各方的批評。

    未來十年，中(zhōng)國樓市發展背景正在悄然發生(shēng)深刻的轉變，“結構性過剩與結構性短缺并存”将取代“總量供不應求”成爲未來十年中(zhōng)國樓市發展的大(dà)背景。

    住房“總量供不應求”時代已經淡出，“結構性過剩”時代已經到來。城鎮化與工(gōng)業化作爲過去(qù)十年住房市場發展的超級引擎，目前都處于減速狀态。經濟增長進入“新常态”，城市經濟結構正面臨巨大(dà)的轉型升級壓力。由于收入增長決定人口流向，經濟減速也意味着城市對人口的吸引力正在減弱。在需求總量退燒的同時，中(zhōng)國城鎮住房卻已經累積了巨額的存量，并且仍在按以往的慣性高速增長。特别是一(yī)些三、四線城市，商(shāng)品住房積壓現象已經很嚴重。2014年，盡管政府對住房需求管控政策已經趨于寬松，但住房市場仍然在主動下(xià)調。這表明，住房市場形勢正由總量供不應求進入結構性過剩階段。

    優質住房仍将存在“結構性短缺”。雖然從量的方面看，中(zhōng)國城鎮商(shāng)品住房已經出現結構性過剩。但從質的方面看，很大(dà)一(yī)部分(fēn)家庭居住條件仍然較差，狹小(xiǎo)公寓、老舊(jiù)公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大(dà)。随着人們收入的增長和對生(shēng)活品質要求的進一(yī)步提升，對優質住房的需求還将穩步增長，優質住房仍然具有一(yī)定的稀缺性。

    “結構性過剩與結構性短缺并存”取代“總量供不應求”，成爲未來十年中(zhōng)國樓市發展的大(dà)背景。“住好房”将取代“有房住”，成爲未來十年中(zhōng)國住房發展主線。根據一(yī)般的消費(fèi)規律，當總量短缺問題解決後，對高品質的訴求将提升。城鎮居民的住房消費(fèi)重點，将由擁有商(shāng)品住房，轉變爲不斷改善現有居住條件。中(zhōng)國城鎮人均住房面積雖然達到33平方米以上，但多數人對自身的住房條件難言滿足。緊湊型公寓樓仍是當前城鎮住宅存量的主體(tǐ)，多代人共居一(yī)戶現象較爲普遍，居民改善住房條件的期望仍很迫切。擠住在小(xiǎo)房子裏的渴求搬入大(dà)房子，多代共居的希望能夠獨立居住以減少家庭摩擦，住公寓的期望擁有别墅，住普通社區的向往住進高檔社區，住在偏遠郊區的希望能夠就近居住減少通勤時間，在城内有房還想要有個更接近自然的度假房産，這些都構成了潛在的住房改善需求。

    需要注意的是，不能将居民改善住房條件的意願，簡單理解爲購買大(dà)戶型，将小(xiǎo)房子換購成大(dà)房子。個性化、人性化、智能化、環境友好化及内部空間的改造優化等，都将構成住房實質性改善的内容。居民将小(xiǎo)房子換成大(dà)房子，有時意味着離(lí)城市中(zhōng)心更加偏遠，且家務勞動成本大(dà)大(dà)增加。在家庭小(xiǎo)型化的趨勢下(xià)，房屋面積增大(dà)也不能容納更多的人居住。現代社會，多代同堂隻是一(yī)種理想狀态，實際上摩擦很大(dà)難以和諧共居。以日本經驗看，在上世紀九十年代初樓市泡沫破滅以後，戶均住房面積并沒有增加，居民家庭沒有借房價大(dà)跌之契機換購大(dà)房。人們更傾向于把收入用于住房内部空間利用上的改造與優化，而不是以小(xiǎo)換大(dà)。這表明，日本樓市退燒後，住房消費(fèi)行爲變得更爲理性。

    未來十年中(zhōng)國樓市可能面臨的突出問題

    随着住房發展背景由“總量供不應求”向“結構性過剩與結構性短缺并存”轉變，以及住房發展主線由“有房住”向“住好房”轉型，未來十年中(zhōng)國樓市将面臨以下(xià)突出問題：

    一(yī)是住房存量的結構性過剩如何消化及鬼城、空城問題。未來十年，中(zhōng)國産業結構将面臨深刻轉型，第三産業在經濟總量中(zhōng)的比重将不斷上升，而第二産業在經濟總量中(zhōng)的比重将趨于下(xià)降。由于第三産業主要集中(zhōng)于一(yī)、二線城市，而第二産業則是三、四線城市的重要經濟支柱，這種産業結構轉型實際上指明了未來的城市的人口分(fēn)布藍(lán)圖。未來三、四線城市人口總體(tǐ)将持續外(wài)流，而一(yī)、二線城市人口總體(tǐ)将繼續保持流入态勢。三、四線城市目前商(shāng)品住房高庫存及滞銷問題已經較爲嚴重，而其未來的人口又(yòu)呈流出态勢，住房供給結構性過剩問題必将會更加突出。此外(wài)，過去(qù)十年，各地方政府通過“高鐵新城”、“金融中(zhōng)心”、“沿河新區”等各種題材，遍地開(kāi)花式地開(kāi)發建設了數量龐大(dà)的新城。這些題材新城，有一(yī)些隻是爲了配合政績或地産炒作需要，通過虛構的城市發展願景或盲目的樂觀情緒投資(zī)建設起來的，并沒有真實的産業發展作爲支撐。随着房地産熱的退潮，其中(zhōng)有部分(fēn)必将淪爲鬼城或空城。

    二是住宅小(xiǎo)區物(wù)業脫管問題。未來住宅小(xiǎo)區被物(wù)業公司主動“抛棄”的現象将會越來越常見，形成一(yī)個重要的社會問題。在過去(qù)住房大(dà)開(kāi)發時代，開(kāi)發商(shāng)爲了促進樓盤銷售，往往主動掏錢對旗下(xià)樓盤的物(wù)業管理費(fèi)用進行補貼，從而營造出高檔明星樓盤的假象。随着大(dà)開(kāi)發時代淡出曆史，部分(fēn)開(kāi)發商(shāng)退出區域市場不再賣房，也就無需通過補貼原有樓盤物(wù)業管理來促進新樓盤銷售。失去(qù)了開(kāi)發商(shāng)補貼後，小(xiǎo)區原有的物(wù)業管理将難以維持，随時面臨被物(wù)業脫管的可能。物(wù)業脫管的另一(yī)個重要原因是，我(wǒ)國的住宅小(xiǎo)區規模偏大(dà)，五千戶以上的大(dà)樓盤也極爲常見，這就産生(shēng)了一(yī)個物(wù)業費(fèi)搭便車(chē)問題。部分(fēn)業主以各種理由拒交物(wù)業費(fèi)，從而間接将物(wù)業管理成本轉嫁到繳費(fèi)業主的身上。這将會形成一(yī)個傳染病效應，使拒繳物(wù)業費(fèi)的業主比例不斷增加。一(yī)般來說，如果拒繳物(wù)業費(fèi)的業主比例增加到30%以上，物(wù)業管理公司将很難維持下(xià)去(qù)，隻能将所管理的小(xiǎo)區主動“遺棄”。

    三是存量住房品質低劣問題。我(wǒ)國存量住房品質低劣有它的客觀原因。我(wǒ)們通過十年左右的時間蓋了别的國家需要幾十年上百年才能蓋完的房子，難免會對社會形勢的發展估計不足。建房标準提升相對滞後，跟不上形勢變化，這是住房品質低劣的客觀原因。住房品質低劣的主觀原因是，在以往供不應求的市場态勢下(xià)，開(kāi)發商(shāng)沒有改進産品品質的動力，商(shāng)品房隻要能蓋出來都能高價售出。未來随着存量房時代的到來，住房品質低劣問題将受到更多的關注。住房品質低劣可體(tǐ)現在多個方面，如缺乏必要電梯設備，無老人兒童便利設施，建築結構未做保溫，外(wài)牆窗戶漏雨滲水，無足夠的停車(chē)位，戶型結構不合理、配套不全等。住房建築缺乏個性也将會是個問題。作爲低成本複制的産物(wù)，同一(yī)住宅小(xiǎo)區往往每幢樓房都長得一(yī)模一(yī)樣，即便高檔别墅區也不例外(wài)。在住房稀缺時期，缺乏個性或美感不會是人們關心的重點。但随着住房缺乏時代的過去(qù)，千篇一(yī)律的住房外(wài)觀不光是缺乏美感的問題，它還将給人心理上施加莫名的煩躁感。

    需求熱點由“有房住”向“住好房”轉變

    展望未來十年市場形勢，預計将發生(shēng)兩個趨勢性的轉變：

    一(yī)是居民需求熱點由“有房住”向“住好房”轉變，住房市場不會出現整體(tǐ)崩盤。盡管存量住房從數量上已經出現結構性過剩，但是多數居民家庭對現有居住狀況并不滿足，居民改善住房條件的期望仍很迫切，優質住宅的短缺仍将維持一(yī)段時間。從人口流向看，中(zhōng)國作爲發展極不平衡的大(dà)國，人口的城鎮化、大(dà)城市化、郊區化、逆城市化等力量是同時并進、共同存在的，不會在短時間内出現一(yī)邊倒式的需求萎縮态勢。大(dà)城市病的集中(zhōng)爆發将使部分(fēn)富裕家庭對其産生(shēng)厭(yàn)惡感，從而激發了大(dà)城市郊區化的動力。但又(yòu)有不少人口因大(dà)城市的高收入和高水準公共服務等，而被從中(zhōng)小(xiǎo)城市吸引過來，在一(yī)定程度上将大(dà)城市富裕階層家庭郊區化的空缺彌補。在可以預見的未來，中(zhōng)國住房市場不會出現斷崖式的需求崩潰，但有可能會出現重大(dà)結構性調整。

    二是供求形勢由“供不應求”向“結構性過剩與結構性短缺并存”轉變，房價結構調整不可避免。由快速城鎮化與國民收入高增長所帶來的住房總量短缺已經趨于尾聲。多數城市住房出現結構性過剩，房地産市場持續滞銷。一(yī)、二線城市将進入存量消化期，房價短期相對穩定。前期的瘋狂上漲誘發了一(yī)、二線城市大(dà)量新房集中(zhōng)上市，已經形成階段性高供給态勢。爲消化結高房價與階段性高供給，一(yī)、二線城市住房價格将進入盤整期。但從長期看，一(yī)、二線城市的住房剛性需求仍可能是增長的，因而短期盤整主要是應對階段性供應過剩問題。三四線城市樓市可能頹勢延續，局部鬼城現象凸顯。三、四線城市由于前期突擊造城運動産生(shēng)的大(dà)量住房供給，在未來人口外(wài)流的條件下(xià)，鬼城現象可能擴大(dà)。與一(yī)、二線城市不同，部分(fēn)三、四線城市住房剛性需求從長期看是萎縮的，因而也就存在住房絕對過剩的可能性。

    放(fàng)開(kāi)城鎮居民自建房重構住房開(kāi)發模式

    在地方政府、銀行與開(kāi)發商(shāng)三位一(yī)體(tǐ)共同主導壟斷商(shāng)品房供給的條件下(xià)，住房品質低下(xià)價格畸高，不能滿足新形勢下(xià)人們日益精細化的住房需求，存量結構性過剩與優質住房短缺同時并存的矛盾難以緩解。盡管政府已經出台諸多政策以支持居民的改善性住房需求，但可以預見的是，如果開(kāi)發模式沒有全面改革，居民住房條件難以得到快速改善，更多的是在深化住房投機與結構性過剩。具體(tǐ)表現爲：商(shāng)品房位置越蓋越遠且産品風格簡單重複，既無法上班也無法正常生(shēng)活，孩子上學老人就醫均十分(fēn)困難，隻能依賴投機者購買；住房消費(fèi)者在市場上處于相對弱勢地位，消費(fèi)者權益得不到有效保護，在期房預售制的助推下(xià)，虛假宣傳、住房品質低劣、銷售欺詐現象普遍存在，購房者權益普遍被侵犯，但維權極爲困難；住房建築質量低劣維護成本較高，住房規劃設計簡單克隆現象普遍，難以滿足居民家庭追求品質生(shēng)活需要；物(wù)業管理水平較低下(xià)，物(wù)業與業主的糾紛或沖突多發；綠色、環保、智能等新技術和理念推廣應用較慢(màn)等。

    較高的居民住房條件是中(zhōng)國夢不可或缺的部分(fēn)，但三位一(yī)體(tǐ)的商(shāng)品房開(kāi)發模式更适合于大(dà)開(kāi)發時代，而難以滿足居民日益增長的住房品質需求。不改變住房開(kāi)發模式而依賴單純的政策刺激，不能有效激發居民改善性住房需求，而隻會使商(shāng)品房非理性投機與結構性過剩更加嚴重。政策重點應及時順應市場形勢的轉變，以放(fàng)開(kāi)城鎮居民自建房爲契機，重構住房開(kāi)發模式。不斷提高居民住房品質，形成新的經濟增長點。

    在科學規劃的基礎上，全面放(fàng)開(kāi)城鎮居民購買國有土地使用權自建住房，将進一(yī)步完善住房供應體(tǐ)系，有效激發居民改善住房的願望，促進經濟增長。農村(cūn)居民可以在宅基地上低成本地自建住房，但城鎮居民卻隻能高價向開(kāi)發商(shāng)購買質量低劣風格雷同的商(shāng)品住房，這必然抑制城鎮居民住房改善需求的釋放(fàng)。當前雖然中(zhōng)央政府沒有明文規定禁止城鎮居民購地自建房，但絕大(dà)多數城市政府都禁止了城鎮自建房，或給自建房設置了極高的制度障礙，使其無法付諸實踐。主要包括：通過地方法規直接禁止居民自建房；提高拿地門檻使個人無法拿地建房；建房報批辦證手續極其繁雜(zá)，使個人無法完成；地方政府規劃法規對個人自建房進行限制等。

    全面放(fàng)開(kāi)城鎮自建房，一(yī)是需要從中(zhōng)央層面出台相對法規，對個人自建房的權利進行全面保護，廢除地方政府對個人自建房設置的種種政策限制；二是降低拿地門檻，劃小(xiǎo)地塊出讓；三是全面改革規劃制度，建立與個人購地自建房相适應的城鎮規劃體(tǐ)系；四是廢除房屋建設的面積套型限制；五是簡化繁雜(zá)的報建審批、辦證手續，清理昂貴的報建與辦土地證、房産證費(fèi)用；六是探索與代建、合作建房、自建住房相适應的住房融資(zī)模式，爲代建、合作建房、自建住房低成本信貸支持；七是禁止以公共利益的名義強拆城鎮居民住房用以開(kāi)發商(shāng)品住房。

    短期政策走勢及其影響

    随着住房市場結構性過剩形勢的不斷明朗，調控政策出現由抑制住房消費(fèi)到支持住房消費(fèi)的方向性轉折。

    一(yī)是限購政策相繼退出。自2011年以來相繼實行限購的46個城市中(zhōng)，除了北(běi)京、上海、廣州、深圳四個一(yī)線城市及三亞尚在堅守外(wài)，其他于2014年均已經取消或松綁了限購政策。

    二是針對住房改善及投機的信貸限制獲顯著放(fàng)寬。2014年9月29日，人民銀行與銀監會聯合發布通知(zhī)，對于已經結清購房貸款的家庭再購買二套普通商(shāng)品住房，執行首套房貸款政策；對于已結清購房貸款的家庭再購買三套及以上住房，取消貸款的行政限制，由金融機構自主确定首付款比例和貸款利率水平。時隔半年， 2015年3月30日二套房信貸再獲松綁。央行、住建部、銀監會聯合下(xià)發通知(zhī)，對購房貸款尚未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整爲不低于40%。

    三是調減二手住房交易稅費(fèi)，降低住房投機成本。财政部、國家稅務總局聯合發布消息，從2015年3月31日起調整個人住房轉讓營業稅政策，其中(zhōng)個人轉賣已購普通住房，免征營業稅的期限由目前的購房超過5年（含5年）下(xià)調爲超過2年（含2年）。

    如果樓市繼續下(xià)滑，未來中(zhōng)央和地方政府有望推出的救市政策包括：全面取消包括一(yī)線城市在内的住房限購政策；進一(yī)步放(fàng)寬二套及以上住房的按揭貸款條件，降低按揭貸款利率；進一(yī)步降低住房交易稅費(fèi)包括營業稅、契稅、個人所得稅等；政府收購過剩的商(shāng)品住房用作保障房之用；加大(dà)舊(jiù)城區及棚戶區改造力度以擴張需求、減少供給等。

    限購限貸及存量房交易稅費(fèi)政策的及時調整，一(yī)方面有利于提振開(kāi)發商(shāng)信心，激發部分(fēn)投機及改善性購房需求。但同時也将使公衆對經濟增速快速下(xià)滑、房地産市場過剩的猜疑得到确認，從而助長了對房價進一(yī)步下(xià)跌的預期和觀望情緒。總體(tǐ)而言，密集救市政策的推出對于扭轉住房市場一(yī)邊倒式的看空預期，從而緩解局部市場恐慌、避免部分(fēn)城市房價硬着陸有積極的作用，可以有效防止住房過剩城市樓市短期大(dà)起大(dà)落。這些政策在宏觀政策刺激下(xià)，部分(fēn)大(dà)城市住房成交量出現階段性放(fàng)大(dà)，房價已經出現小(xiǎo)幅上調。

    在住房價格過高投資(zī)收益過低、住房供給結構性過剩的大(dà)環境下(xià)，即便政府強力刺激，短期内大(dà)多數城市房地産市場也難以重振雄風。但對于少數特大(dà)城市，宏觀刺激政策對房價上漲仍然具有相當的正向助力，需要未雨綢缪加以警惕。

                                               來源：轉自“鳳凰财經”官方微信（ID：finance_ifeng）