巨無霸房企“國家隊”要來了，房價會漲嗎(ma)？

   如果說2015年高調搶險A股的資(zī)本“國家隊”掀起過“滔天巨浪”，那麽2016年蟄伏于各地樓市的房企“國家隊”更像是洶湧的暗潮。

　　但凡現身過2016年土拍現場的地産人，無一(yī)不對央企、國企頻(pín)頻(pín)“收割”地王的淩厲手段心有餘悸，“多貴都敢拿”的狠辣做派讓民資(zī)一(yī)再淪爲陪襯。在以2015年業績排座次的房地産百強企業榜單中(zhōng)，央企僅占7席，随着2016年将全國多處地王收入囊中(zhōng)，在中(zhōng)國指數研究院統計的2016年131家銷售額達百億的房企名單中(zhōng)，央企占據19席。

　　房企“國家隊”在土地市場上的表現難免招緻非議，2016年下(xià)半年，地價果然成爲房價暴漲的重要動能，有媒體(tǐ)報道稱，國資(zī)監管部門在2016年6月“約談”了相關央企國企。

　　除去(qù)在土地市場上引人注目的表現，2016年，21家被國務院國資(zī)委允許從事房地産主業的央企中(zhōng)，至少有10家已經啓動内外(wài)部重組和并購計劃，其中(zhōng)，中(zhōng)航工(gōng)業、中(zhōng)國交建、中(zhōng)糧集團等“中(zhōng)字頭”大(dà)象起舞開(kāi)唱(chàng)主角，保利地産、山東魯能也紛紛随和。另外(wài)，A股136家上市房企中(zhōng)，有近30家發起重大(dà)重組，其中(zhōng)不乏央企的身影。

　　耐人尋味的是，這并不隻是房企“國家隊”自身的一(yī)次洗牌，伴随央企“做大(dà)做強”的決策要求，可以想象不久的将來，無論通過内部資(zī)源重組，或是收購，都将催生(shēng)一(yī)批巨無霸房企。

　　在當下(xià)重啓房地産調控的敏感時點，2016年一(yī)個個“合縱連橫”的案例又(yòu)預示着房企“國家隊”怎樣的未來？

　　透析房企“國家隊”重組“縱橫術”

　　“縱向”收購現閃電速度

　　回顧近兩年，房企“國家隊”在股權層面的動作進入了“預産期”。記者梳理發現，目前中(zhōng)建股份将地産資(zī)産注入中(zhōng)海地産、招商(shāng)系重組都已經順利“分(fēn)娩”，中(zhōng)交系、中(zhōng)糧系等地産重組話(huà)題也“胎動”不止，到了2016年，地産重組項目“臨盆”的消息更是不斷。

　　“房企‘國家隊’的重組常見兩種形式，一(yī)是‘縱向’并購，大(dà)企業爲了追求規模效應，尋求優質資(zī)源進行收購兼并；二是房企内部資(zī)源的‘橫向’整合，比如一(yī)個集團旗下(xià)有兩塊地産業務，通過架構上的整合來降低内耗，提高經營效率。”上海善法律師事務所主攻房地産事務的律師秦裕斌分(fēn)析說。

　　身處“第一(yī)梯隊”的保利地産按“成熟一(yī)批交易一(yī)批”的原則收購中(zhōng)航地産就是2016年縱向并購中(zhōng)的典型案例。2016年12月央企房企中(zhōng)的佼佼者保利地産順利接手了中(zhōng)航地産的9個資(zī)産包。

　　在“縱向”的并購熱潮中(zhōng)，2016年房地産業最大(dà)一(yī)起央企整合案也體(tǐ)現出果斷的執行力。這場對價高達310億元、涉及總資(zī)産超過千億的整合，主角是中(zhōng)海地産和中(zhōng)信地産，2016年3月中(zhōng)海地産宣布将以發行新股及轉讓物(wù)業資(zī)産的組合形式收購中(zhōng)信股份重組後通過中(zhōng)信房地産及中(zhōng)信泰富擁有的國内住宅地産項目資(zī)産，整個資(zī)産交割過程雷厲風行，僅僅用了半年便圓滿告終。

　　作爲2016年另一(yī)樁央企重組的“超級大(dà)案”，五礦集團與中(zhōng)冶集團的“大(dà)婚典禮”同樣賺足眼球，盡管兩家企業都是位列世界500強的礦業大(dà)亨，但同時都對房地産開(kāi)發闆塊有所涉獵。就房地産業務而言，主要承接政府保障房、安居房的中(zhōng)冶與專注于高端商(shāng)品房開(kāi)發的五礦此番合并，産生(shēng)了名副其實的互補效應。

　　　“橫向”整合利益更複雜(zá)

　　從2016年的重組案例看，相比“大(dà)魚吃小(xiǎo)魚”的“縱向”并購，一(yī)家央企内部的地産資(zī)源優化整合過程往往更加艱難。就在一(yī)口氣拿下(xià)中(zhōng)航工(gōng)業多個資(zī)産包的前一(yī)周，保利地産偏偏在面對和保利置業這位系出同門的“孿生(shēng)兄弟(dì)”整合時，遭遇了短短8小(xiǎo)時的夭折驚魂記。

　　2016年11月29日午間，保利地産和保利置業公告稱，因有重大(dà)事項或内幕消息而停牌，但投資(zī)者甚至來不及暢想，當天晚上，兩家公司就再次公告稱重組時機尚不成熟，保利地産終止了收購行爲。

　　在外(wài)界眼中(zhōng)，這次曆時頗短的重組努力因爲涉及保利集團内兩個獨立平台企業間的整合，在具體(tǐ)交易方式、評估對價，還有複雜(zá)的人事調整方面，反而有着更多微妙、不可預料的難度。

　　另一(yī)個折射出“橫向”整合不易的例子是關聯公司中(zhōng)房地産和中(zhōng)交地産，同屬央企中(zhōng)交集團，兩家地産公司同樣經曆着一(yī)波三折的重組煩惱。2016年6月，因爲尚未與重組标的企業中(zhōng)交地産債券持有人達成一(yī)緻，中(zhōng)房地産無奈爲這樁曆時不足4個月的重組案暫時畫下(xià)了“休止符”。

　　但這并不意味着中(zhōng)交系地産業務重組的徹底失敗。有分(fēn)析認爲，此次重組一(yī)方面客觀上影響公司能否跻身房企的千億俱樂部，另一(yī)方面也涉及能否利用A股上市平台操盤整個地産闆塊的戰略大(dà)局，因此，該重組應該不會終止。事實上，兩者的融合确實在悄然推進。2016年11月初，中(zhōng)房地産發公告稱，中(zhōng)交房地産集團拟委托其對中(zhōng)交地産進行經營管理。這被理解爲是在爲未來發起整合再次鋪平道路。

　　“納入同一(yī)上市公司，原則上整合的難度不是太大(dà)，但央企的資(zī)産整合難度往往并不因價格或股權架構，集團内部不同的管理人和利益主體(tǐ)紛争，或許才是難題所在。”中(zhōng)國房地産商(shāng)會理事李骁分(fēn)析稱。

　　同一(yī)框架内的兩家公司想要順利整合考驗重重，而控股股東自上而下(xià)想要借殼旗下(xià)上市資(zī)産的願景也并不是那麽容易實現。爲了把廣宇發展打造成自己地産業務的上市平台，魯能集團不惜撤換其1/3高管，可惜5年兩次注資(zī)失敗，這項幾近擱淺的地産業務重組2016年第三度闖關，方案獲得了國資(zī)委的原則批準通過，但證監會最後會不會放(fàng)行仍是未知(zhī)數。

　　房企“國家隊”緣何重組成風

　　政策導向：央企整合做大(dà)做強

　　無論是“合縱”還是“連橫”，爲什麽2016年房企“國家隊”的重組動作頻(pín)頻(pín)？這與來自決策層的政策導向顯然密不可分(fēn)。在地産央企發展的過程中(zhōng)，有三個圈内公認的曆史性節點：一(yī)是1998年的房地産市場化改革，當時可謂央企與地産的“蜜月期”，保利、遠洋、華潤等部分(fēn)央企已經承擔了房地産開(kāi)發的相關職責，某種程度上可以說正因享受了最初的政策優惠和市場紅利而迅速做大(dà)。  二是2010年3月的“冰河期”，時值中(zhōng)央對樓市過熱施以重拳調控，國務院國資(zī)委發文要求除16家以房地産爲主業的央企外(wài)，78家不以此爲主業的央企退出房地産業，次年雖然又(yòu)批準了5家央企“房地産牌照”，但“退房令”在當時的調控大(dà)背景下(xià)反映出監管層空前審慎的姿态導向。（轉自網絡）