從港媒喊出“聽(tīng)到了冰山碎裂的咔嚓聲”，到外(wài)資(zī)投行野村(cūn)抛出“樓市崩潰論”，僅僅兩個多月。而“數年如一(yī)日堅持預報樓市即将崩盤”的謝國忠最近也笑了，走過十年牛市的中(zhōng)國樓市這次“似乎”“真的”挺不住了。

就在剛剛過去(qù)的“五一(yī)”小(xiǎo)長假期間，全國54個城市樓市持續“遇冷”，總成交量同比下(xià)降32.5%。多名業内人士紛紛表示，房地産拐點已基本确立！

對此，中(zhōng)歐陸家嘴國際金融研究院副院長劉勝軍發表了自己的看法：局面固然兇險，但以中(zhōng)國的複雜(zá)現實而言，任何簡單的預測都顯得過于單線條。重要的不是結論，而是邏輯。

以下(xià)便是劉勝軍看待房地産危機的邏輯：

1、中(zhōng)國房價泡沫嚴重嗎(ma)？

如果以房價收入比衡量，中(zhōng)國一(yī)線城市30～40倍的房價收入比全球罕見，美國次貸危機之前的房價收入比也不過5倍。如果按照房地産存量價值占GDP比重衡量，中(zhōng)國的比重已經超過美國次貸危機和1997年亞洲金融危機，與日本泡沫經濟頂點接近。但别忘了中(zhōng)國房價泡沫的特殊性：首套房3成、二套房7成的首付比例也是全球最高之列，這意味着銀行抵禦房價下(xià)跌能力很強。

2、過去(qù)幾年爲何房價越調越高？

作爲一(yī)種資(zī)産，房價價格受供求關系影響，而高達200％的M2/GDP比例形成了巨大(dà)的投資(zī)需求，樓市成爲吸納流動性的超級“池子”。中(zhōng)國的資(zī)本賬戶管制，加劇了這一(yī)局面。股市的無能，更使得房地産成爲投資(zī)首選，進入了“買－漲－再買－再漲”的上升通道。

3、爲何這次房價頂不住了？

與前幾年相比，當下(xià)的房地産供需格局并未發生(shēng)顯著變化，貨币依然超發、資(zī)本賬戶依然管制、股市依然無能。唯一(yī)變化的是房地産企業的資(zī)金鏈。自2010年以來，中(zhōng)央嚴格限制銀行向房地産開(kāi)發提供貸款，這導緻房地産企業被迫從影子銀行融資(zī)，在不斷出台限制性規定導緻房地産市場凍結的情況下(xià)，過高的影子銀行融資(zī)成本使房地産企業不堪重負。這才是房地産企業被迫降價的真正原因。最近資(zī)金鏈斷裂的“甯波興潤置業”銀行貸款24億元、非法吸收公衆存款7億元。盡管房地産屬于高利潤行業，但也難以長期承受20%-30％的影子銀行債務成本。

4、房價會崩盤嗎(ma)？

從全球經驗看，房地産價格極易形成泡沫，泡沫越大(dà)，就越脆弱。一(yī)旦形成負面預期，連鎖反應就會出現：其一(yī)，幾乎所有的人都承認房價太貴，因此大(dà)多數人會樂于看到房價下(xià)跌（多套房持有者畢竟是社會上的少數），并推遲購房計劃；其二，過去(qù)十年房産牛市形成了驚人的炒房獲利者，抛售以保全利潤或是明智之舉；其三，中(zhōng)央氣勢如虹的反腐風暴，令官員(yuán)急于脫手房産，因爲房産屬于“顯性資(zī)産”。

劉勝軍早在2012年10月就提出，“房價應該這樣調控：把貪官抓了，房子拍賣了，房價自然暴跌！”最近王石也承認“反腐就是最大(dà)的調控”。因此，中(zhōng)央在推動房産聯網等問題是不得不謹慎表态。

5、政府希望房價下(xià)跌嗎(ma)？

中(zhōng)央政府希望房價下(xià)跌，以緩解公衆對高房價的不滿情緒。地方政府顯然不希望房價下(xià)跌，因爲一(yī)半左右的地方财政收入來自于土地出讓金。樓市凍結，對地方政府而言可是“斷奶”之痛。即使在前幾年中(zhōng)央不斷出台“國x條”打壓房價之時，地方政府也是陽奉陰違、見招拆招，利益使然。當然，無論中(zhōng)央還是地方政府，都不會希望房價崩盤。

6、房價崩盤的後果有多嚴重？

在大(dà)多數全球金融危機中(zhōng)，房價崩盤都是一(yī)個極其危險的危機觸發器。1990年日本金融危機如此，1997年亞洲金融危機如此，2008年金融危機更是如此。這既源于房地産的巨大(dà)規模，也源于房地産與金融的串聯。

在中(zhōng)國當今的三大(dà)潛在風險點（地方債務、房地産泡沫、影子銀行）中(zhōng)，房價泡沫處于核心位置：1)信托公司約四分(fēn)之三的資(zī)金，其餘則來自銀行；2）2013年，房地産完成固定資(zī)産投資(zī)占全國固定資(zī)産投資(zī)四分(fēn)之一(yī)；3）全國财政收入超過三成、地方财政收入50%以上來自房地産；4）全國信貸資(zī)金近三成及影子銀行資(zī)金四分(fēn)之三流向房地産。盡管單純的房價下(xià)跌不至于引發金融危機，但中(zhōng)國各種風險已陷入交織纏繞的兇險局面（too connected to fail）。

7、大(dà)中(zhōng)小(xiǎo)城市房價泡沫有何不同？

目前房地産市場分(fēn)化趨勢日趨明朗：越往基層的城市，房價下(xià)跌壓力越大(dà)。其一(yī)，小(xiǎo)城市經濟結構簡單，地方政府更倚重房地産經濟。審計署2013年的審計表明，在省、市、縣、鄉四級政府中(zhōng)，2010年縣級政府占債務總額26.53%，至2013年6月已上升至28.18%。政府層級越低，政府負有償還責任的債務占比越高，截至2013年6月，全國省級、市級、縣級和鄉鎮政府負有償還責任的債務占比分(fēn)别爲34.23%、66.44%、78.49%和84.18%，縣級和鄉鎮政府債務的剛性償付壓力很大(dà)。其二，小(xiǎo)城市房地産企業規模小(xiǎo)，更難以從銀行、股市、信托獲得融資(zī)；其三，小(xiǎo)城市最有購買力的人群（官員(yuán)、富豪）通常都選擇去(qù)省會、京滬廣深、悉尼加州買房，購買力向大(dà)城市集中(zhōng)。

8、政府該救市嗎(ma)？

從公平角度出發，政府不應救市，因爲房價下(xià)跌有利于弱勢群體(tǐ)。但問題在于，中(zhōng)國房價已經錯過了平穩下(xià)跌的機會窗，目前的下(xià)跌很可能是不跌則已、一(yī)跌驚人，帶來系統性風險甚至金融危機。政府應該及早出手，穩定預期，防止崩盤。一(yī)旦房地産崩盤，經濟全盤皆亂，三中(zhōng)全會改革的推進也将失去(qù)有利的經濟社會環境。

9、如何救市？

由于自身利益與房地産休戚相關，地方政府不待中(zhōng)央發令已經開(kāi)始救市：安徽銅陵：放(fàng)寬公積金貸款條件、購房獲補貼；廣西南(nán)甯：廣西北(běi)部灣經濟區内北(běi)海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南(nán)甯市戶籍家庭政策在南(nán)甯市購房；江蘇無錫：在無錫市購買成套商(shāng)品住宅達60平方米以上，且在本市有穩定工(gōng)作的人員(yuán)，準予落戶……更多敬請期待。

但這些措施效果有限，在普遍看空的大(dà)趨勢下(xià)，難以扭轉社會預期。問題的關鍵依然在于房地産企業的資(zī)金鏈困局。

10、接下(xià)來會發生(shēng)什麽？

那些預言中(zhōng)國經濟、金融危機的人屢屢落空，關鍵在于他們習慣性忽視中(zhōng)國政府的力量。政府既有意願、也有能力做出幹預。首先，中(zhōng)國政府極其關注社會穩定，不會容忍事情演變到全國性危機進而不可收拾的程度；其次，中(zhōng)國的政府具有抛開(kāi)法律程序而快速行動的能力，這與發達國家形成鮮明對比。這種能力不利于創新，但應對危機卻是有效的。

可以預期以下(xià)演變階段：1）地方政府第一(yī)輪救市：以減少過去(qù)幾年出台的限制性規定（例如限購令）爲主；2）地方政府第二輪救市：加大(dà)救市力度，給予購房者稅費(fèi)減免的激勵（過去(qù)就這麽做過）；3）中(zhōng)央政府開(kāi)展第三輪救市：降低銀行存款準備金，放(fàng)寬銀行對房地産企業貸款的限制。