房價是否出現了拐點？任志(zhì)強說“要想幸福，還得買房”，潘石屹卻說“中(zhōng)國房地産馬上就要撞冰山了”。房産大(dà)佬們對房價各執己見。那麽房地産泡沫真的來了嗎(ma)？

市場經濟發展都有一(yī)個規律，先消費(fèi)品市場發展成熟，随後證券市場創立，房地産和金融市場發展，最後大(dà)量金融衍生(shēng)品出現，從而分(fēn)散資(zī)本市場的風險，經濟進入非常複雜(zá)的階段。如果經濟體(tǐ)足夠大(dà)，和國際市場融合足夠深，那麽市場經濟的自穩定機制就會充分(fēn)體(tǐ)現出來。整個經濟的不穩定性更多地來自政治的單一(yī)性，或者社會自身的單一(yī)性。

中(zhōng)國的房地産有沒有泡沫？答案是肯定的，但這種泡沫是各種市場的不發達引起的，泡沫是行政性的，不是金融性的，隻要行政性元素不消失，這些泡沫就是剛性的硬泡沫。就如北(běi)京房子很貴，但買賣人都不會認爲北(běi)京房子會大(dà)幅下(xià)跌一(yī)樣，其背後就是行政性要素的支撐。

泡沫的形成需要短期過熱的套利活動，破滅則是投機者資(zī)金鏈斷裂，所以，在充分(fēn)發展的市場裏，房地産泡沫都是金融泡沫。但在行政管制下(xià)，泡沫過程格式化，這一(yī)個格式化沒有消滅房地産市場，卻給高熱度的房地産市場以冷卻劑式的支持。因此，房地産泡沫危機轉變爲政府管制的危機。

但在實際中(zhōng)，管制危機不會輕易出現，因爲作爲管制者的政府，和開(kāi)發商(shāng)、購房者一(yī)樣，都是獲利者。這些既得利益者幾乎享受了大(dà)部分(fēn)市場的利潤，他們隻要不出現嚴重的資(zī)金鏈問題，管制危機不會出現。

中(zhōng)國的房地産市場，即使在很多人眼裏有泡沫，在理論上也可能如此，但在真實的世界裏，這些泡沫，卻不是一(yī)般容易破裂的泡沫，而是特殊的，由鋼鐵煉成的泡沫。除非政府的治理體(tǐ)系得以重建，治理能力從行政管制能力轉變爲公共治理能力，政府的稅收也因此而從管制性收入轉向公共服務性收入。那時，政府就成爲有限的政府，市場就會成爲充分(fēn)發達的自由的市場。