轉自：一(yī)财網；作者：楊柳晗 楊芮

    住建部公積金監管司司長張其光近日撰文稱，我(wǒ)國設立國家住房銀行條件已基本成熟，改革依據充分(fēn)，資(zī)金規模巨大(dà)。

    張其光稱，目前房地産業仍是我(wǒ)國經濟增長的主要動力，經濟“房地産化”短期内難以扭轉。設立政策性住宅金融機構(或可定名爲國家住房銀行)，是增加住房消費(fèi)需求的有效措施。

    據《第一(yī)财經日報》記者了解，至于國家住房銀行的發展模式，目前坊間主要讨論的是國家開(kāi)發銀行模式和美國的“兩房”(房利美、房地美)模式，而後者的可能性似乎更大(dà)。

    中(zhōng)國版兩房日益臨近

    在房地産市場不景氣的背景下(xià)，今年3月底，監管部門放(fàng)松房地産調控政策，将二套房貸的最低首付比例從6成降至4成，并将以前免征營業稅的期限從購房滿5年下(xià)調至2年，以拉動房地産市場需求複蘇。

    摩根士丹利華鑫證券宏觀經濟研究主管章俊對《第一(yī)财經日報》記者表示：“這并不意外(wài)，目前經濟增長的下(xià)滑很大(dà)程度上是受房地産投資(zī)的拖累，而房地産投資(zī)下(xià)滑背後則是房地産需求在持續萎縮，放(fàng)松房地産調控可以被視爲政府應對經濟增長下(xià)滑的重要舉措。”

    張其光在文章中(zhōng)還指出，穩定房地産市場，關鍵是增加住房消費(fèi)需求。以住房公積金制度爲基礎，設立政策性住宅金融機構(或可定名爲國家住房銀行)，是增加住房消費(fèi)需求的有效措施，應抓緊組織實施。

    分(fēn)析人士認爲，房地産市場關系多個行業，例如化解過剩産能和影子銀行風險，而這需要轉變住房政策取向，從調控供給轉爲培育需求。

    張其光在文章中(zhōng)建議，加快改革住房公積金制度，将各地住房公積金管理中(zhōng)心整合爲國家住房銀行，向繳存住房公積金職工(gōng)提供低息住房貸款，增加中(zhōng)低收入家庭住房消費(fèi)需求。

    興業證券研究認爲，中(zhōng)國通過“按揭-MBS-國家住房銀行”來階段性穩定房地産市場的政策組合已經開(kāi)始浮出水面。由于中(zhōng)國存量房持有結構不均衡、此前對居民按揭貸款支持力度不大(dà)，因此未來幾年内通過上述模式穩定房地産市場、階段性降低“硬着陸”風險的概率還是很大(dà)的。

    恒業基金投資(zī)總監柳宇星告訴《第一(yī)财經日報》記者：“成立國家住房銀行，以國家住房銀行爲載體(tǐ)，加之銀行、保險、債券投資(zī)基金等作爲重要投資(zī)及持有機構的‘按揭-MBS-兩房’的穩定房價并加快存量住宅周轉的方式将越發的成爲一(yī)種可行方式，在短期及中(zhōng)期内通過向中(zhōng)低收入階層提供低息的住房按揭貸款支持，以提高存量住宅的去(qù)化與周轉，在當前房地産市場非理性收縮過快的大(dà)環境下(xià)穩定房價與房地産市場正常的發展水平。

    民生(shēng)證券也認爲，“國家住房銀行”概念的提出意味着中(zhōng)國版兩房日益臨近。

    民生(shēng)證券宏觀政策研究院研究員(yuán)李奇霖對《第一(yī)财經日報》記者稱：“‘國家住房銀行’的模式可能有兩種，一(yī)種是國開(kāi)行模式，另一(yī)種是美國‘兩房’模式。國開(kāi)行模式是指通過發行金融債籌集資(zī)金，直接向購房需求者提供資(zī)金支持;‘兩房’模式是指通過購買商(shāng)業銀行住房抵押貸款并發行RMBS(個人住房抵押貸款支持證券)支持個人住房市場。目前來看，‘兩房’模式的概率更高一(yī)些。”

    資(zī)産證券化基礎資(zī)産向個人住房抵押貸款拓展是大(dà)趨勢，從國際市場來看，美國在資(zī)産證券化興起與住宅抵押貸款領域經驗豐富，對我(wǒ)國的資(zī)産證券化借鑒意義深遠。

    李奇霖認爲，作爲政策性機構，如何避免政府支持機構的道德風險相比于具體(tǐ)運用模式而言，更需向美國學習，美國“兩房”在金融危機期間經曆了危機而後恢複，期間戰略是如何調整的也值得關注。

    “中(zhōng)國住房銀行與美國兩房無論是從設立的初衷與意義，還是從運營的模式與風控的管理上都将有本質的差别。中(zhōng)國住房銀行的設立基礎是對國家住房公積金的改革，設立的目的是以信貸支持的手段爲中(zhōng)低收入階層解決住房需求問題，運營模式上除了類似美國兩房購買貸款機構的房屋抵押貸款支持證券外(wài)，也将直接向購房者提供按揭貸款服務，風控管理模式上将由國家相關部門垂直管理，并結合稅收等宏觀調控手段以共同穩定房地産市場的正常發展。”柳宇星表示。

    盤活銀行資(zī)産

   據本報記者了解，在經濟增速下(xià)行趨勢中(zhōng)，國内商(shāng)業銀行不良貸款壓力巨大(dà)，在盈利性和流動性目标約束下(xià)，銀行似乎并不情願降低個人住房貸款利率。在各類貸款中(zhōng)，住房貸款成爲商(shāng)業銀行貸款期限最長、收益率最低的資(zī)産。

    興業證券研究指出，2014年以來央行大(dà)力鼓勵商(shāng)業銀行投放(fàng)按揭貸款，但收效甚微的核心原因在于商(shāng)業銀行資(zī)産負債期限錯配的問題日益嚴重。當銀行負債方從穩定的居民存款轉變爲不穩定(且高息)的同業與理财之後，其降低投放(fàng)長期限、低利率的按揭貸款是必然之舉。

   張其光認爲，通過國家住房銀行提供低息貸款，可以解決“貸款難”和“貸款貴”問題，有效提高家庭購房能力，增加住房消費(fèi)需求。設立國家住房銀行，可以有效解決商(shāng)業銀行“順周期”操作問題，避免房地産市場大(dà)起大(dà)落，拓展貨币政策操作空間，爲利率市場化改革創造條件。

    而對于銀行而言，需要一(yī)個可以轉讓按揭貸款的MBS(住房抵押貸款證券)二級市場，以降低風險、提高房貸意願和能力。同時，繼去(qù)年銀監會推出信貸資(zī)産證券化(ABS)備案制之後，今年央行亦通知(zhī)稱資(zī)産證券化業務實行注冊發行，兩大(dà)政策利好将有利于推動我(wǒ)國資(zī)産證券化業務的全速發展。

    通過資(zī)産證券化将銀行貸款出表之後，對國内商(shāng)業銀行一(yī)個重要影響就是盤活資(zī)産。李奇霖認爲，銀行出售信貸資(zī)産，将未來現金流轉換成現金，緩解資(zī)本補充壓力，同時使資(zī)産端期限短期化，與負債端匹配，緩釋銀行流動性風險，而且還可以爲銀行挪騰出新的信貸資(zī)金支持。

    中(zhōng)債資(zī)信金融業務部分(fēn)析師祖欣也對《第一(yī)财經日報》記者表示，發行資(zī)産證券化産品可以使銀行獲得一(yī)種新的融資(zī)方式，在滿足監管要求下(xià)通過資(zī)産端融資(zī)來開(kāi)展多元化業務，同時發行資(zī)産證券化産品可以有效緩解銀行的資(zī)本充足率和存貸比壓力。

    鑒于我(wǒ)國MBS尚處于起步階段，且房貸規模巨大(dà)，國家住房銀行的籌建有望推動MBS進入快速發展階段。

    據民生(shēng)證券分(fēn)析指出，一(yī)方面，資(zī)産證券化本身占我(wǒ)國債券市場規模較低，2014年底資(zī)産證券化産品存量占整個債券市場規模的比例不到1%;另一(yī)方面，我(wǒ)國信貸資(zī)産證券化基礎資(zī)産以企業貸款爲主，2014年其占比高達86%，而個人住房抵押貸款僅占3.6%，與美國以MBS爲主的資(zī)産證券化市場相比差距也甚遠。

    銀行保險爲MBS主要投資(zī)者 收益率仍有顧慮

    多家金融機構預計，MBS主要的投資(zī)者爲商(shāng)業銀行、保險公司、信托公司、農村(cūn)信用社、企業年金、社保基金等機構。

    中(zhōng)債資(zī)信認爲，目前由于市場投資(zī)者尚不夠成熟，我(wǒ)國資(zī)産證券化産品的主要購買者仍然以銀行等機構投資(zī)者爲主。

    對于銀行銀行，除了盤活資(zī)産外(wài)，MBS還能分(fēn)散風險、增加中(zhōng)間業務收入。除了銀行，比較青睐期限較長産品的保險資(zī)金、社保基金、企業年金等機構投資(zī)者同樣可以成爲重要的投資(zī)者，但各種投資(zī)方的風險偏好亦有不同。

    以保險資(zī)金爲例，對長久期的産品有一(yī)定偏好，以匹配負債端的現金流，且保險公司相對較願意投資(zī)安全性有保障的優先層級。一(yī)位保險資(zī)管業内人士對《第一(yī)财經日報》記者表示：“從國際經驗來看，保險機構對于MBS是有需求的，有産品就不愁有保險公司會持有。但險資(zī)會綜合考慮發行利率、期限、流動性等層面的綜合因素。”

    本報記者了解到，在目前已經發行的MBS中(zhōng)，銀行持有占比依然較高，銀行互持現象明顯，已發行的MBS産品目前利率在6%左右。在業内人士看來，銀行之間互持導緻風險難以分(fēn)散，若要分(fēn)散風險還需做出一(yī)些制度上的安排。

    不過，就保險機構而言，本報記者從多家保險公司了解到，險資(zī)往往将MBS列爲另類投資(zī)，在收益率方面仍有顧慮。從險資(zī)目前投資(zī)另類投資(zī)的收益率水平來看，MBS産品的收益率與其他另類投資(zī)尚有差距。

    以上市險企來看，其另類投資(zī)占比在2014年均有較大(dà)幅度的提升，截至2014年11月底的數據顯示，在近8.95萬億元的保險資(zī)金運用餘額中(zhōng)，另類投資(zī)已超過1.7萬億元，占比19%。

    從行業投資(zī)收益率水平來看，2014年保險資(zī)金投資(zī)收益率達到6.3%，綜合收益率9.2%，比上年分(fēn)别提高了1.3個和5.1個百分(fēn)點，均創5年最好水平，但目前MBS産品仍難以達到這一(yī)收益水平。

    同時，上述保險資(zī)管人士還分(fēn)析稱：“對于持有MBS而言，險資(zī)最關心的還是收益率。而公積金貸款利率過低也是險資(zī)難以對接的原因。”