傳言日久的房地産行業營業稅改增值稅即将變成現實。操作的好，房企稅率會下(xià)降，操作不好，稅率則可能上升5% 乃至更多。一(yī)升一(yī)降，市場洗牌，“營改增”或将成爲一(yī)些房企衰敗的開(kāi)始。誰能勝出？如何勝出？請看下(xià)文。

    随着2014年年底的臨近，傳言日久的房地産行業營業稅改增值稅正逐漸變成現實。

    日前，北(běi)京營改增小(xiǎo)組成員(yuán)、GTS(高頓稅務峰會)稅務專家陳志(zhì)堅接受《第一(yī)财經日報》采訪時說：建築業和房地産業“營改增”實施時間最早是2015年1月1日。此外(wài)還有2015年3月底或2015年年底爲最後期限的說法。

    不管哪個說法爲真，地産企業從現在起不專門爲“營改增”做些大(dà)的調整，就真的來不及了。在房地産進入白(bái)銀時代，利潤日漸微薄的今天，一(yī)旦操作不好，“營改增”可能導緻某些企業的稅負增加5%乃至更高，某些企業可能将死于這5% 。而如果操作得好，稅負還有可能下(xià)降。

一(yī)升一(yī)降，原有的競争局面就被打破，“營改增”成爲企業命運的分(fēn)水嶺乃至生(shēng)死線。這次比拼的，是企業的管理水平、控制能力以及合作夥伴的規模和素質……

一(yī)、“營改增”是減稅？看上去(qù)很美！

    要搞清楚“營改增”可能帶來的影響，有必要讨論下(xià)增值稅和營業稅的本質。

    增值稅是對銷售或者進口貨物(wù)、提供加工(gōng)、修理修配勞務貨物(wù)以及提供應稅服務的單位和個人就其實現的增值額征收的一(yī)個稅種。

    也就是說增值稅隻對各個流通環節中(zhōng)新增的價值征收。

    在具體(tǐ)操作中(zhōng)，在本環節征收時，允許“扣除”上一(yī)環節的已征稅款。從本意上說，這可以解決重複征稅的問題。在實際操作中(zhōng)，這種“扣除”是通過專用發票抵扣的形式來實現的，憑從賣家取得的代表上一(yī)環節征稅額的增值稅專用發票，抵扣本單位應繳納的增值稅款。

    而營業稅的繳納則是“納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資(zī)産或者銷售不動産，按照營業額和規定的稅率計算應納稅額。應納稅額計算公式：應納稅額=營業額×稅率……納稅人的營業額爲納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資(zī)産或者銷售不動産收取的全部價款和價外(wài)費(fèi)用。”

    也就是說，營業稅是以全部營業額爲征收基數的，不存在“扣除”上一(yī)環節費(fèi)用的問題。

“營改增”後，到底會對房地産企業有什麽影響？

    之前房地産業營業稅是5%、建築業營業稅是3%。營改增之後，這兩個行業的增值稅可能均爲11%。

    從絕對數字來看，稅率上升了，但專家并不認爲征稅額一(yī)定會增加。财政部财科所副所長劉尚希在接受《經濟參考報》采訪時曾說“11%的增值稅稅率表面看比較高，但這是可以抵扣進項稅的，而5%的營業稅則是對全值繳稅。在不清楚具體(tǐ)的抵扣範圍之前，沒辦法判斷稅負上升還是下(xià)降。”

    來自《中(zhōng)國稅務報》，作者爲張璇的文章這樣計算：以房價爲100萬元、物(wù)料成本40萬元來算，原先按5%繳納營業稅5萬元，增值稅40/（1+17%）*17%=5.81（萬元），合計約10.81萬元；“營改增”後，如果房地産業的增值稅稅率定爲11%，則銷項稅額爲100/（1+11%）*11%=9.9（萬元），進項稅額爲40/（1+17%）*17%=5.81（萬元），相抵後交稅4.09萬元。“很明顯是有了較大(dà)的降稅比例”。

    但是現實中(zhōng)，許多房地産企業卻認定自己的稅負會增加。上述來自《中(zhōng)國稅務報》的文章也指出“物(wù)料成本越低，或拿不到增稅發票，那稅負率就會大(dà)爲上升，以物(wù)料成本占總成本10%爲例，增值稅的稅負率可達到8.9%，遠超過原先隻有6.5%兩稅合計的稅負比例。”

    理論和現實之間爲什麽會有如此巨大(dà)的差距？房企在這次巨變中(zhōng)面對着怎樣的挑戰呢？

二、房地産企業所面臨的5大(dà)挑戰

    第一(yī)大(dà)挑戰：政策過渡階段可能遭遇重大(dà)損失

    安永稅務部合夥人李雁在接受《第一(yī)财經日報》采訪時稱：“比如，一(yī)個房地産項目完工(gōng)了，但銷售還沒結束，若突然實行‘營改增’，稅率從5%增加到11%。企業基本完工(gōng)了，基本上也沒有進項稅抵扣了，而且它的銷售合同都出來了，價格也不能改，那這對企業影響大(dà)了。”

    安永會計師事務所間接稅合夥人梁因樂接受《經濟參考報》采訪時稱：“一(yī)些企業在營改增之前購進房地産、營改增之後賣出，如果沒有特别的過渡政策……對企業的影響會很大(dà)。”

    有專家在媒體(tǐ)上表示，爲了解決這些問題，可能需要出台過渡政策。

    第二大(dà)挑戰：建築企業實際稅負增加，并最終轉移給開(kāi)發商(shāng)

    武漢建築業協會副會長李士俊接受《财經國家周刊》采訪時說：“如果實行11%的增值稅稅率，沒有一(yī)家（建築）企業可以減負，所有的企業都将大(dà)幅增加稅負。” “建築企業實行營改增千難萬難，最難辦的是無法獲取增值稅專用發票”。以湖北(běi)省一(yī)家特級建築總承包企業爲例，其2012年已繳營業稅約爲4億元。營改增後，理論上可以減稅近1.7億元，但由于不少支出無法實行進項稅扣除，如水泥、石沙等原料難以取得增值稅發票，也就沒法計入進項抵扣。算下(xià)來，這家企業實際上繳納的增值稅将達到7.6億元，幾近翻倍。

    業内人士認爲，建築企業稅負增加後，隻能将其轉移給開(kāi)發商(shāng)。而對于自己有建築部門或下(xià)屬建築企業的房企來說，更是直接受損。

    第三大(dà)挑戰：材料、勞務費(fèi)等無法獲得增值稅發票或發票抵扣有限，增加稅負

    增值稅的核心是要拿到“上家”的發票進行抵扣，但現實操作中(zhōng)許多問題根本無法處理。

    《中(zhōng)國稅務報》曾經對建築企業可能遇到的問題做過總結，而相關問題對于房企或建築企業而言普遍存在：

    1、材料供應商(shāng)及材料種類“散、雜(zá)、小(xiǎo)”，如磚瓦、白(bái)灰、砂石、土方及零星材料基本上由個體(tǐ)戶、雜(zá)貨店(diàn)、小(xiǎo)規模納稅人供應，沒有發票或者取得的發票不是增值稅專用發票。

    2、《财政部、國家稅務總局關于部分(fēn)貨物(wù)适用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知(zhī)》（财稅〔2009〕9号）規定，一(yī)般納稅人銷售自産的下(xià)列貨物(wù)，可選擇按照簡易辦法依照6%征收率計算繳納增值稅：①建築用和生(shēng)産建築材料所用的砂、土、石料；②以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物(wù)連續生(shēng)産的磚、瓦、石灰（不含黏土實心磚、瓦）；③自來水；④商(shāng)品混凝土（僅限于以水泥爲原料生(shēng)産的水泥混凝土）。以上所列貨物(wù)都是工(gōng)程項目的主要材料，在工(gōng)程造價中(zhōng)所占比重較大(dà)。假設企業購入以上材料都能取得正規增值稅發票，可抵扣的進項稅率爲6%，而建築業增值稅銷項稅率爲11%，企業購入的以上材料必将增加5%的納稅成本，從而加大(dà)企業實際稅負，擠占利潤空間。

    3、建築勞務費(fèi)增加稅負。建築工(gōng)程人工(gōng)費(fèi)占工(gōng)程總造價的20%～30%，而勞務用工(gōng)主要來源于建築勞務公司及零散的農民工(gōng)。建築勞務公司爲企業提供專業的建築勞務，取得勞務收入按11%計征增值稅銷項稅，卻沒有進項稅額可抵扣，與原3%營業稅率相比，增加了8%的稅負。勞務公司作爲微利企業，承受不了這麽重的稅負，勞務企業很可能将增加的稅負成本都轉嫁給總承包企業，人工(gōng)費(fèi)将會進一(yī)步提升。另外(wài)，農民工(gōng)提供零星勞務産生(shēng)的人工(gōng)費(fèi)，也沒有增值稅發票，勢必加大(dà)企業人工(gōng)費(fèi)的稅負。

    第四大(dà)挑戰：聯營合作項目風險加大(dà)

    《中(zhōng)國稅務報》報道認爲：目前，聯營合作項目普遍存在，聯營合作方大(dà)部分(fēn)不是合法的正規企業，且部分(fēn)合作方是自然人，沒有健全的會計核算體(tǐ)系，工(gōng)程成本核算形同虛設，采購的材料、分(fēn)包工(gōng)程、租賃的機械設備和設施料基本沒有正式的稅務發票，也沒有索取發票的意識。在營業稅下(xià)，以工(gōng)程總造價爲計稅依據計征營業稅，與成本費(fèi)用關系不大(dà)。但在增值稅下(xià)，銷項稅額是不含稅工(gōng)程造價乘以增值稅率計算，進項稅額是材料采購、設備租賃、工(gōng)程分(fēn)包等環節取得的增值稅專用發票上注明的增值稅額，進項稅額産生(shēng)于成本費(fèi)用支出環節，增值稅與工(gōng)程造價、成本費(fèi)用密不可分(fēn)。如果聯營合作項目在采購、租賃、分(fēn)包等環節不能取得足夠的增值稅專用發票，那麽增值稅進項稅額就很小(xiǎo)，可抵扣的稅款較少，繳納的稅款較多，工(gōng)程實際稅負有可能達到6%～11%，超過總包方的管理費(fèi)率，甚至超過項目的利潤率。

    第五大(dà)挑戰：即使有發票，在規定時間内收集齊全難度也很大(dà)

    許多企業的項目遍布全國，材料管理部門也不止一(yī)個，每一(yī)筆采購業務都必須獲得增值稅發票，對于之前沒有相關制度和工(gōng)作經驗的财務人員(yuán)來說，做好并不容易。并且按現行制度規定，進項稅額要在180天内認證完畢。這個時間限制也是一(yī)種巨大(dà)的挑戰。

三、9大(dà)絕招拯救地産企業

    當然，“營改增”也是有利好的，中(zhōng)房信分(fēn)析師薛建雄接受《證券日報》采訪時曾表示，“營改增”後，利潤高的房企就會多交稅，而利潤低的中(zhōng)小(xiǎo)型房企可以少交稅。對于以中(zhōng)低利潤率項目爲主的房企，其實是利好。而一(yī)般房地産項目來自于工(gōng)程建設、購入材料等的進項稅額多，而銷項稅額在開(kāi)發早期很少，也就是說，地産項目在未大(dà)規模銷售之前幾乎是“不繳稅”，稅收對企業流動資(zī)金的占用自然就會比原來少。

    隻是問題在于，利潤低的中(zhōng)小(xiǎo)型房企往往管理也并不規範，合作夥伴規模也小(xiǎo)，在取得增值稅發票方面困難重重。

    實行“營改增”，對建築企業來說，既是挑戰也是機遇，能否取得合法、足額的進項稅抵扣發票是實現企業節稅目的關鍵，綜合研究者關于北(běi)新路橋公司的報告、以及《中(zhōng)國稅務報》的相關建議，房企面對“營改增”的求生(shēng)絕招有以下(xià)9式：

    1、和具備正規資(zī)質的企業合作。

    要盡可能取得可抵扣的增票，這就要求房企和正規的供應商(shāng)和建築企業合作。未來合作商(shāng)是否具有增值稅納稅人資(zī)格，其相應的扣減稅率是多少，将成爲合作前考察的重點。

    2、增加面對企業客戶的銷售，增加商(shāng)業地方投資(zī)。

    因爲下(xià)遊企業在購房後也獲得了可抵扣的增值稅發票，所以營改增可能更有利于商(shāng)業地産的開(kāi)發。

    3、提高精裝修房銷售比例。

    增加對精裝修房的銷售有利于取得更多的固定資(zī)産和物(wù)料的增值稅發票予以抵扣，就比例而言降低了企業稅負，增加盈利空間。

    4、提升企業内控水平。

    杜絕在原材料采購環節和接受勞務過程中(zhōng)不要發票的現象；加強工(gōng)程決算的管理，及時與施工(gōng)企業進行工(gōng)程決算，及時取得發票，不應拖延；提高會計核算質量，做到筆筆賬目有合法的原始依據，堅決做到沒有發票不得抵扣，提高會計核算的及時性，達到項目竣工(gōng)驗收,會計核算結束。

    5、做好增值稅發票的收集和申報工(gōng)作的時間控制

    增值稅的納稅期限規定爲1日、3日、5日、10日、15日、1個月或1個季度（小(xiǎo)規模納稅人），企業要在稅務機關規定的納稅申報期限内，做好進項稅和銷項稅的會計核算和抵扣工(gōng)作。企業機構所在地要及時将所有在異地項目當期發生(shēng)的增值稅稅票的原件收集齊全，在申報當期增值稅時一(yī)并提交稅務機關申請抵扣。

    6、項目對外(wài)經營做好核算

    對于項目在自用同時兼營對外(wài)加工(gōng)、修理修配及梁場、闆場、攪拌站銷售的，應做好增值稅的銷項稅和進項稅的核算工(gōng)作。

    7、合同要對增值稅發票有專門約定

    營改增後，企業在分(fēn)包合同、材料采購合同等合同中(zhōng)應明确約定由對方承擔等額、合法、有效的增值稅發票。同時還要約定在對方提供相應的請款申請、購銷憑證、增值稅發票後再行付款。

    8、所有對外(wài)交易合同要全部以企業名稱對外(wài)簽訂

    現在許多項目自行采購部分(fēn)物(wù)資(zī)和小(xiǎo)型設備并自行租賃機械等，基本上都是以企業設立的項目部或指揮部名義與供貨方或租賃方簽訂的合同，企業應當規範相關合同，所有對外(wài)交易合同要全部以企業名稱對外(wài)進行簽訂，取得的增值稅發票名稱必須與企業全稱一(yī)緻。

    9、加強對承包人和分(fēn)公司的管理

    内部承包和分(fēn)公司經營有利于企業業務拓展，但是也給企業帶來了諸多管理問題。營改增後，很多承包人和分(fēn)公司尚不清楚，還一(yī)味地以爲隻要能夠提供相應的工(gōng)程款發票便可，這勢必會導緻最終結算時發生(shēng)糾紛。施工(gōng)企業應當對承包人和分(fēn)公司進行培訓，要求其注意收取并保存相應的增值稅專用發票。 

    增值稅最終的承擔者，按照設立初衷，是“附加在價格以外(wài)自動向消費(fèi)環節轉嫁，最終由消費(fèi)者承擔”。但在房價高企，消費(fèi)者對價格極度敏感的今天，一(yī)味轉嫁可能不是出路，加強企業内部控制，提高性價比才是出路。

    操作特别規範、管控能力特别強、合作夥伴有規模有資(zī)質的企業将能在這個過程中(zhōng)降低稅率從而降低成本，脫穎而出。不具備相關條件的企業稅負則可能增加。“營改增”或許将成爲房企的一(yī)道分(fēn)水嶺乃至生(shēng)死線。

    作者：王恒嘉       來源：明源地産研究院。