土地市場開(kāi)局“冰火(huǒ)交融” 房企轉向非熱點城市拿地

随着地方樓市調控政策持續落地，各地針對土地市場的政策呈現收緊之勢。不過盡管近一(yī)兩個月土地市場整體(tǐ)降溫，但房企拿地的熱情絲毫不減。尤其是對于一(yī)些大(dà)型房企而言，在2016年成爲收獲曆史上最大(dà)銷售面積與銷售金額的年份後，标杆房企補充土地的積極性高漲，搶跑意味十分(fēn)明顯。

土地市場“冰火(huǒ)交融”分(fēn)化明顯

春節後各地土地市場“冰火(huǒ)交融”，呈明顯的分(fēn)化之勢。包括北(běi)京、上海等一(yī)些熱點城市土地溢價率明顯下(xià)降，而深圳、南(nán)京等地則依舊(jiù)火(huǒ)爆。

2月21日，上海金山區迎來三宗住宅用地出讓，最終金山新城以低溢價成交，其餘兩宗地塊則以底價成交；2月17日，位于上海臨港的三塊純住宅用地均以不足2%的溢價率成交；2月16日，位于北(běi)京房山良鄉鎮的兩宗經營性地塊挂牌出讓。其中(zhōng)，一(yī)地塊溢價率爲10.71%，另一(yī)地塊溢價率僅9%，兩宗地塊均未達到總價上限。

另一(yī)些熱點城市土地溢價率也在走低。石家莊2月14日出讓了9宗土地，其中(zhōng)8宗底價競出，1宗流拍；上周就啓動交易的鄭州，共推出28宗土地，截至目前成交的十多宗地塊中(zhōng)，大(dà)部分(fēn)爲底價成交。

與北(běi)京、上海不同，2月5日，深圳龍華新區出讓的商(shāng)業地塊經曆了兩個小(xiǎo)時、300多輪舉牌，最終樓面價3.73萬元/平方米，溢價率50.55%。同樣的情況還出現在南(nán)京、蘇州、長沙等地。

2月14日，南(nán)京迎來了春節後的首場土地拍賣，共有7幅地塊參與網上競拍。經過激烈争奪，其中(zhōng)5幅地塊超過最高限價，因此進入了搖号決定買家環節。2月15日，達到最高限價的5宗地塊在搖号中(zhōng)角逐出了最終買家，其中(zhōng)，招商(shāng)以總價98.1億元拿下(xià)中(zhōng)華門G98地塊，成爲南(nán)京總價地王；2月10日長沙土地市場6宗土地全部在當日競出，平均溢價率高達77.82%，其中(zhōng)兩宗地塊的溢價率分(fēn)别達到168.4%和171.8%。

在嚴格的政策約束下(xià)，出現高溢價地塊的概率将遠不如去(qù)年。對此，上海易居研究院智庫中(zhōng)心總監嚴躍進認爲，部分(fēn)土地的起拍價定得較高，所以溢價率相對較低，這樣就會使得這些城市近期看上去(qù)土地市場的交易節奏較快，而且沒有過去(qù)的瘋狂态勢。不過，從實際情況看，整體(tǐ)上拿地成本還是不低，房企後續既要考慮融資(zī)的問題，也要考慮土地開(kāi)發成本的問題。

龍頭企業拿地熱情高漲

盡管控地價仍然是熱點城市的主旋律，但也難掩土地競拍市場的熱情。2月16日，北(běi)京土地市場迎來春節後首拍，當日共有兩宗房山良鄉鎮住宅用地上拍，由于位置較佳，且地塊幹淨，吸引了碧桂園等8家房企及綜合體(tǐ)參與競争。

廈門2月15日的土拍中(zhōng)吸引了建發、萬科、保利、招商(shāng)、融創、禹洲和世茂等十餘家知(zhī)名房企參與競拍，3宗地塊共吸金27.33億元，其中(zhōng)一(yī)地塊扣除競配建面積最高樓面價爲每平方米36651元，溢價率爲50%。

總體(tǐ)而言，開(kāi)年以來标杆房企拿地仍然積極。中(zhōng)原地産研究中(zhōng)心統計數據顯示，截至2月20日，在受到春節假期的影響下(xià)，仍有30家房企的拿地金額超過了20億元，合計拿地花費(fèi)則高達2331.9億元。這其中(zhōng)，前10家房企的拿地金額均超過100億元。

中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉認爲，因爲春節土地供應減少，所以預期後續房企依然會增加拿地金額，在2016年收獲曆史上最大(dà)銷售面積與銷售金額後，房企補充土地的積極性明顯較高，即使在政策調控影響下(xià)，各地供應出的土地依然未出現流标等明顯降溫現象。

從近半月的土拍市場表現來看，大(dà)多數熱點城市依舊(jiù)火(huǒ)熱，如長沙、青島、深圳土拍地塊平均溢價率均超過了50%，廈門三幅宅地、南(nán)京五幅宅地也都觸及了土拍限價“上限”。業内分(fēn)析認爲，對于熱點城市的優質地塊，即便附加條件苛刻，不少領軍房企依舊(jiù)志(zhì)在必得。

熱點城市樓市資(zī)金或将轉移

爲了避免高價地，一(yī)些熱點城市針對土地加大(dà)了限制條件。記者梳理發現，目前至少有北(běi)京、廣州、深圳等共17個城市在土地出讓中(zhōng)實施限價政策。其中(zhōng)，除杭州、鄭州等地對溢價率進行限定，其餘城市主要對價格進行限定，鄭州、武漢還配有“熔斷”機制。

2月13日，天津市宣布土地出讓新機制，報價到達上限，拼“自持面積”。這一(yī)政策已經在實際土地出讓操作過程中(zhōng)正式實施。與之相似的是，在北(běi)京，“限房價、競地價、限持有”的租售并行方式有可能成爲土地出讓的新常态。

在市場增長放(fàng)緩和調控趨嚴的态勢下(xià)，房企轉向一(yī)些非熱點城市拿地的趨勢明顯。據中(zhōng)國指數研究院等機構的數據，在土地市場，威海、萊蕪、昆明、長沙、貴陽等城市占據近幾周住宅用地成交活躍度前十的位置。

這些城市的特點較爲鮮明，有業内人士将其總結爲“弱二線”、“三四線”和“中(zhōng)西部”三個關鍵詞。這也說明，房地産市場的熱點正在從此前的一(yī)二線城市，向上述城市和區域轉移。

 業内人士指出，這些信息正傳遞出一(yī)個信号：在約束性政策越來越多的情況下(xià)，土地市場的降溫将不可避免。非熱點城市的土地交易火(huǒ)熱，說明樓市資(zī)金正繼續流向下(xià)一(yī)個熱點。張大(dà)偉表示，雖然融資(zī)渠道受到管控，但經過去(qù)年的銷售“大(dà)年”之後，大(dà)型房企手中(zhōng)的資(zī)金仍然充沛。在政策管控範圍越來越大(dà)的情況下(xià)，資(zī)本選擇進一(yī)步向非核心城市流動。

克而瑞研究員(yuán)楊科偉認爲，對于接下(xià)來土地市場走勢，聯系近期國土部發布的十五年規劃綱要來看，未來新增建設用地指标下(xià)行已是大(dà)勢所趨。由此來看，土地市場的“主戰場”還是會在城市邊界快速擴張的二三線城市中(zhōng)展開(kāi)，當下(xià)熱點城市的“土拍春暖”也會在更多城市出現。（來源于網絡）