調控加碼下(xià)三四線樓市隐憂：杠杆率大(dà)幅提升

今年春節以來，已有約15個一(yī)二線城市、14個三四線城市出台樓市調控措施，熱點三四線城市不可避免地加入限購行列中(zhōng)。

“一(yī)季度從數據上來看是很好的。” 4月6日，克而瑞研究中(zhōng)心舉辦的第20屆地産金融形勢發布會上，易居（中(zhōng)國）企業集團CEO丁祖昱表示，“實際很多三四線城市的銷售增速遠高于25%。”

不過在碧桂園營銷中(zhōng)心總經理梁曉姗看來，“政策發酵需要時間，真正顯現力量的時候可能會在第二季度。”

克而瑞研究中(zhōng)心統計顯示，今年前兩月房地産開(kāi)發投資(zī)增速達到8.9%，爲最近三年最高，銷售面積同比也上升了25%。

然而，對于此輪三四線城市的繁榮，興業證券房地産首席分(fēn)析師閻常銘表示，大(dà)周期沒有變，三四線中(zhōng)期繁榮确定，但之後将是一(yī)個相對平穩的狀态。

據興業證券統計，中(zhōng)國房地産資(zī)産的總市值接近三百萬億，而居民儲蓄是五十萬億左右，儲蓄并非正态分(fēn)布。閻常銘指出，杠杆在三四線城市的作用非常重要。據其透露，一(yī)二月份全國新房銷售額在10800億左右，一(yī)二月份居民中(zhōng)長期貸款增長10080億左右（杠杆端沒有考慮公積金，成交端沒有考慮二手房）。

縱向比較可發現，過去(qù)幾年杠杆率在50%-70%，今年到了80%。“這表明今年杠杆用得非常多。今年一(yī)二線城市成交面積同比增長了25%，但是統計的三十個核心城市成交面積負增長4%，所以杠杆跑到哪裏去(qù)了？到三四線城市去(qù)了。”

“錢在買房”

近期有分(fēn)析師梳理了所有商(shāng)業銀行高管在去(qù)年中(zhōng)期業績會上的發言，得出政府調控的路徑：第一(yī)步是降息；第二步分(fēn)兩次降低首付比例，一(yī)次是2015年9月之後，一(yī)次是2016年2月份，在此環境下(xià)三四線城市的房價同比數據也開(kāi)始變好；第三逆向引導按揭利率；此後通過限購，把資(zī)産擠向三四線；再就是貨币化安置。

年初以來，面對環一(yī)線熱點城市需求外(wài)溢帶來的三四線市場繁榮，不少房企早已經籌謀搶位。事實上，自去(qù)年7月三部委聯合發布到2020年要建設一(yī)千個小(xiǎo)鎮的目标之後，不少開(kāi)發商(shāng)早已湧進熱點城市群小(xiǎo)鎮建設和産業新城的發展大(dà)軍當中(zhōng)。

“這一(yī)輪開(kāi)發商(shāng)進入三四線，不少都是選擇城市中(zhōng)心，且規模适中(zhōng)的土地，這是比較正确的戰略。”LBN董事總經理杜勁松表示。

閻常銘指出，此輪市場資(zī)産重新配置中(zhōng)，三四線城市的機會有可能對于房企來說非常重要。“這一(yī)波中(zhōng)國房地産的徹底繁榮，包括三四線的向好都是由加杠杆而來，這是每個國家在利率市場化、金融自由化過程中(zhōng)必然的命。”

閻常銘研究發現，全球所有國家的商(shāng)業銀行在利率市場化和金融自由化之後隻能被動大(dà)幅度增加按揭貸款占總貸款的比例，在資(zī)産配置上大(dà)幅度向按揭貸款傾斜。否則嚴重者或許會産生(shēng)如美國八十年代時整個銀行業的危機。

因此他認爲，銀行資(zī)産配置帶來房地産大(dà)牛市，是“錢在買房，不是人在買房”。

三四線中(zhōng)期繁榮

閻常銘指出，回顧過去(qù)，2011年、2012年商(shāng)業銀行對于按揭的态度，以及當時對核心城市房産價格的影響，杠杆是非常重要的。

業内一(yī)個共識是，去(qù)庫存不是短期内可以完成。閻常銘認爲，國家金融市場 化、利率自由化過程中(zhōng)，就是房地産向上大(dà)周期。具體(tǐ)到個體(tǐ)感受上，則會認爲房地産優于其他資(zī)産。因此對于個人而言，銀行如果給按揭，就會影響資(zī)源配置。

但閻常銘同時指出，當前國内三四線城市的繁榮是逆市場化的表現。“三四線如果不去(qù)庫存，房地産價格沒有止跌的話(huà)，後果非常嚴重。”

有券商(shāng)做過三四線城市調研，顯示“用按揭支付去(qù)庫存”是一(yī)個普遍現象，很多按揭利率優惠幅度比數據統計還要大(dà)。

“如果沒有貨币寬松，也無法帶來全國資(zī)産的平均配置。比如，2011年溫州是所有縣級市裏商(shāng)業銀行系統最安全的城市，商(shāng)業銀行不良比率僅0.37%。但是房價連續下(xià)跌了43個月，而2014年按揭違約案例中(zhōng)，更多是以房地産作爲抵押的其他貸款大(dà)量違約。在此環境下(xià)銀行把房屋作爲抵押物(wù)收回，但房屋價格處于下(xià)行通道中(zhōng)，實則無法變現。”上述人士指出。

閻常銘直指，三四線城市的繁榮屬中(zhōng)期繁榮，此輪三四線城市樓市行情由加杠杆而來，如果讓房價加速上行，達到一(yī)個高位，銀行資(zī)産配置無法形成正向循環，會非常危險。

他同時稱，當前三四線城市限購的同時，對這些城市的土地供應也要相對緊縮，防止出現供給嚴重大(dà)于需求的局面。（轉自網絡）