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經濟觀察報 | 郭海飛張斌 李佳萱 楊磊

近日，任志(zhì)強在接受經濟觀察網記者獨家采訪時，反駁了房地産市場“拐點”說，并詳細闡釋了其認爲房地産市場長期向好的原因，以及其獨特的“房地産周期”與“養豬”理論，養豬和房地産開(kāi)發有着什麽樣的關系？豬肉價格和房價又(yòu)有着什麽樣的漲跌規律？

經濟觀察網:有一(yī)種觀點是，現在存銷比超過20的城市都有十幾個，有的城市消化庫存超過十年。目前房地産市場是不是供應确實過剩？

任志(zhì)強：什麽是存銷比？存銷比是按當月的銷售量來計算的，如果按上一(yī)年的銷售量計算，你看看他說的存銷比對嗎(ma)？是因爲銷售量下(xià)降了，所以存銷比上漲了。

比如說北(běi)京一(yī)年有13萬套房子，一(yī)個月一(yī)萬套，我(wǒ)們現在6萬套房子的庫存，那也就是不到6個月消化。如果現在一(yī)個月的銷售量突然下(xià)降成3000套了，那就變成要20多個月才能消化，感覺好像很可怕。

應該按常态來計算，一(yī)年、兩年時間裏平均每個月銷售一(yī)萬套，6萬套就是6個月，我(wǒ)個人認爲6個月的庫存是不夠的。正常情況下(xià)，應該12個月的存量是比較合理的。

而且我(wǒ)們計算爲存量的房子不是真正的存量，隻是有銷售證的房子，但是房子很可能剛達到基礎正負零，還沒竣工(gōng)。我(wǒ)們現在說名義上庫存5億多銷售量，可是銷售量不是5億多。如果銷售不好，我(wǒ)可以放(fàng)慢(màn)建設速度啊。08年，萬科不就是工(gōng)程到基礎正負零就停工(gōng)了嘛。

我(wǒ)們通常按今年的總銷售量來算，比如說去(qù)年是12個多億的銷售量，總庫存量是5億多平方米，這個比例大(dà)概是2.4吧，這個量我(wǒ)個人覺得大(dà)了點。

經濟觀察網：有觀點認爲，按照商(shāng)品房開(kāi)工(gōng)口徑來看，中(zhōng)國千人建設套數2000年是5，到2011年已經突破20，即使在美國、加拿大(dà)、德國、澳大(dà)利亞、英國、日本等國家的城市化高度進程之中(zhōng)，除韓國、日本以外(wài)，一(yī)般沒有超過12的，所有國家都沒有超過14；2011年中(zhōng)國的千人建設套數，已經達到了35套，說明中(zhōng)國房地産供應過剩。你怎麽看？

任志(zhì)強：千人指标和開(kāi)工(gōng)量是兩個概念，通常不以開(kāi)工(gōng)量計算，是以竣工(gōng)量計算，之間有着巨大(dà)的時間差。比如說開(kāi)工(gōng)1000萬套房子，在美國大(dà)部分(fēn)是當年開(kāi)工(gōng)當年竣工(gōng)，除了集合式公寓，中(zhōng)國不是，我(wǒ)們一(yī)年竣工(gōng)量是開(kāi)工(gōng)量的27%，27%是什麽概念呢？不到開(kāi)工(gōng)量的1/3，那就是說大(dà)大(dà)縮小(xiǎo)了供應量。

另外(wài)，我(wǒ)們說的千人指标是指市場化的商(shāng)品房。但實際上計算在内的有相當一(yī)部分(fēn)不是市場化的房子，其中(zhōng)大(dà)約有30%以上的是保障類住房。北(běi)京保障類住房則大(dà)于50%，實際的商(shāng)品房占家庭戶數的比例就隻有3%。比如通州，商(shāng)品房和保障房就是各占一(yī)半，其中(zhōng)有一(yī)半的房子是保障性住房，是政府分(fēn)配的，它和市場沒關系，這種保障性住房就應該從千人指标裏扣掉。

從北(běi)京去(qù)年的土地供應可以看出來，去(qù)年北(běi)京商(shāng)品房土地供應大(dà)概完成了60%的計劃任務量，保障性住房完成了125%，因爲土地供應計劃商(shāng)品房和保障房分(fēn)别是800公頃和850公頃，大(dà)緻是1：1的關系，但是土地供應結果卻是保障房多出了150公頃，商(shāng)品房和保障房變成了四六開(kāi)的比例。

經濟觀察網：你覺得目前房地産市場銷量下(xià)滑、價格下(xià)降的主要原因是什麽？

任志(zhì)強：我(wǒ)覺得對現實房價影響最大(dà)的是信貸，是個貸收緊。從今年一(yī)季度數據看，房地産開(kāi)發貸沒有減少，反而是增加了。但是影響房地産銷售最大(dà)的是個貸，2008年那次也是因爲個貸出了問題，2011年的時候也是個貸出問題。

銀行個貸政策對市場的影響遠大(dà)于限購政策。從0.75到1.1倍的利率變化會影響約25%的可支付能力，會大(dà)大(dà)提高購房的實際成本。我(wǒ)們最簡單的計算辦法，就是100萬的貸款，0.75和1.1倍利率就差了25萬，我(wǒ)房子降20萬，買房絕對值還是增加了5萬，房子降10萬，你買房成本就增加十幾萬。從我(wǒ)個人看來，取消這些非市場化的因素，包括執行個人購房按揭貸款利率優惠，是非常重要的。

經濟觀察網：你覺得過去(qù)十年房價不斷上漲的主要原因是什麽？

任志(zhì)強：應該說過去(qù)房價多少次暴漲，都是因爲不合理的調控吧。我(wǒ)爲什麽在過去(qù)十年屢次能把房價走勢都判斷對？就是因爲它是一(yī)個非常不市場化的狀态。越是供給跟不上，越壓縮需求、不增加供給，所以才會出現一(yī)個暴漲。我(wǒ)判斷去(qù)年房價暴漲是因爲前年的供給嚴重不足，所以我(wǒ)知(zhī)道在這個時候會暴漲。

但因爲大(dà)家看到供給嚴重不足的時候就會增加供給，所以暴漲一(yī)年之後供給就增加了。如果完全市場化的時候，市場自己會調節，我(wǒ)覺得房價有上有下(xià)，在不同城市是很清楚的一(yī)個市場供求決定價格的狀态。

毛病就在于我(wǒ)們過去(qù)都是用非市場化的手段去(qù)壓價，而從來不是用增加供給。我(wǒ)經常用豬肉來舉例子，在豬肉供給少的時候，政府就拼命的補貼，按道理說豬肉供給少的時候價格就上來了，你不補貼他也會養豬。但是補貼完的結果呢？豬肉價格又(yòu)掉下(xià)去(qù)了。所以中(zhōng)國豬肉波動越來越厲害，如果以波動周期來看，陳雲時代是6年波動一(yī)次，到朱镕基時代是3年，到溫家寶時代是1年，到今年是兩個月就波動一(yī)次。

所以今年豬肉價格“三起三壓”了，現在老百姓又(yòu)開(kāi)始殺豬了，殺豬就導緻供應減少。養豬跟房地産不一(yī)樣，養豬農民是認賠了，我(wǒ)殺豬就算了，房地産是我(wǒ)不認賠，盡管降價我(wǒ)有一(yī)些損失，但我(wǒ)還沒到認賠的時候。

養豬需要繼續投入，要不它就死啦。但房子不需要再繼續投入，所以養豬和買房不一(yī)樣。房子可以爛尾，過一(yī)段時間，供給調整完了，房價漲起來了，我(wǒ)再建，這就是供給，供求關系。

但過去(qù)十年，我(wǒ)們從來不考慮這個問題，政府總是在行政幹預。現在房地産供給增加了，但是行政幹預并沒取消。按道理說，供給增加的時候，行政幹預就該取消了，但是行政幹預并沒取消，取消行政幹預現在還被稱爲“救市”，大(dà)家還反對呢。反對者的理由似乎就隻是爲了從非理性上或者是從感情上希望把房價打壓下(xià)去(qù)。

從市場經濟理論來看，造成房價上漲的原因和結果是什麽呢？是因爲你不理智造成的。如果把行政幹預取消以後，房地産市場就恢複正常了，你就不用管它了，房價該高它就高，該低它就低，哪個地方供應多，哪個地方價格就下(xià)去(qù)了。供應多價格下(xià)降，市場就平衡了，那麽供應少的地方價格高，市場就會增加供給。

經濟觀察網：近日，媒體(tǐ)報道，國土資(zī)源部将暫停對外(wài)發布全國供地計劃，改由地方自行公布各省供地計劃。

任志(zhì)強：房價上漲根子就是2003年的18億畝耕地紅線，2003年以前，我(wǒ)們每年大(dà)概房價上漲大(dà)概3.5%，收入增長九點幾，所以2003年的時候，我(wǒ)們測算全國房價收入比是最低的，隻有3.89。

限制土地紅線以後，2004年就是“8.31”大(dà)限，開(kāi)始土地招拍挂，之後房價就一(yī)路上漲。後期的房價上漲都和土地供應過緊有關，當然也和貨币有關。現在很多人認爲房價上漲隻是因爲發票子，最主要的還是因爲土地供應過緊。

現在爲什麽土地價格不下(xià)去(qù)？如果是拐點，土地價格會下(xià)降。2008年，我(wǒ)們看到最先下(xià)跌的是土地價格，08年土地價格下(xià)跌，是因爲07年土地上漲得太快。2007年11月，中(zhōng)央經濟工(gōng)作會議提出“兩防”，防止投資(zī)過熱、防止通貨膨脹，所以這時候土地價格開(kāi)始下(xià)跌，然後房價開(kāi)始下(xià)降。

但是2009年，房價大(dà)漲的時候，爲什麽沒人買地呢？是因爲原來地壓了一(yī)大(dà)堆呢！這是供求關系問題。所以09年土地價格并沒有高速上漲，到10年土地才上漲，土地一(yī)上漲又(yòu)推高房價上漲，這時候又(yòu)開(kāi)始壓這頭。10年房價漲得很快，然後11年、12年又(yòu)開(kāi)始限購。

房價上漲的同時，土地供應卻下(xià)降了，所以生(shēng)産就下(xià)降了，生(shēng)産一(yī)下(xià)降，我(wǒ)就知(zhī)道去(qù)年房價一(yī)定會漲。我(wǒ)是根據供求關系判斷的。

所以漲到現在的結果，就是去(qù)年房價漲的同時大(dà)家買了大(dà)量土地，供應開(kāi)始增加。因爲房地産和養豬都有個滞後效應，養豬是9個月一(yī)個周期，3個月小(xiǎo)豬，6個月成豬，180天出欄，房地産是三年或者兩年才“出欄”，所以它至少要滞後一(yī)年半。我(wǒ)們現在快的9個月開(kāi)工(gōng)，12個月可以買房，至少滞後一(yī)年多，現在正是一(yī)年多周期的時候。

去(qù)年土地供應從負變正，房地産供應在今年開(kāi)始增加，在部分(fēn)地區供求關系實際上是轉化了，轉化的同時你又(yòu)沒有取消抑制需求的因素，就出現“認賠”了。

所以年初的時候，我(wǒ)提出警告，去(qù)年庫存增加，是供求關系轉化的一(yī)個表現。我(wǒ)不認爲所有庫存都一(yī)定是真實庫存，庫存裏頭可能分(fēn)爲兩類，一(yī)類是永遠賣不掉的庫存，比如說遠郊區、鄂爾多斯，這種地區在城鎮化相當長一(yī)段時間内是消化不掉的，是“死庫存”。

另外(wài)一(yī)部分(fēn)庫存，是不斷增加的新庫存，這些新庫存實際上是決定當地房地産市場的供貨。現在大(dà)部分(fēn)過去(qù)供應量比較穩定、沒有出現太短缺的城市，房價反而沒有大(dà)幅度下(xià)降，過去(qù)供應短缺、房價上漲比較高的城市，當供給增加後開(kāi)始出現下(xià)降。

我(wǒ)們城鎮化速度每年增長一(yī)點幾，可是去(qù)年房地産投資(zī)增長的速度是十幾、二十幾，暫時追不上，但是它們兩個之間總會會有重合或平衡的時候。我(wǒ)們爲什麽這一(yī)波老是不平衡？是因爲這邊老是壓着，它就不平衡。要是完全市場化，市場就自我(wǒ)調節了。

什麽是拐點的概念？拐點是一(yī)直向下(xià)，如果你下(xià)來上去(qù)，上去(qù)下(xià)來叫波動。沒有人把股市波動叫做拐點，是吧？房地産現在也這樣。畢竟160多個城市房價還在往上漲。

從全國平均來看，局部地方可能有下(xià)降，局部地區可能有上漲，還是個波動關系，不是所有城市全都垮了。從大(dà)的背景來看，我(wǒ)們的GDP還是在保持6%以上的增長。從全世界房地産泡沫破滅的規律來看，都沒有在經濟高速增長的情況下(xià)出現，都是在經濟低速增長的時候出現，比如說增長2%、3%，可能會出現房地産泡沫破裂，或房價會出現下(xià)跌，那可能是宏觀經濟導緻的問題。

經濟觀察網：支撐房價上漲的因素還有哪些？

任志(zhì)強：在世界各地發生(shēng)房地産泡沫的時候，城化率是什麽情況？我(wǒ)們城化率很低，而且在不斷地補充城化率，日本、美國都是城化率很高的城市，出現房地産泡沫是因爲它們沒有後續外(wài)來的大(dà)量補充人口。

一(yī)個新的說法，美國這次出現房地産危機的一(yī)個重要原因是，布什要通過3000萬人的移民計劃沒有通過導緻的。這3000萬移民如果轉爲正式美國居民的話(huà)，美國的房子不夠用。中(zhōng)國現在後續的補充人口還多着呢，房價跌了，進城的人更多，後一(yī)波是不是會暴漲？

另外(wài)人口結構中(zhōng)家庭分(fēn)裂在加速。适齡結婚的人口高峰仍在持續，23歲年齡人囗的最高峰在2015年，如果5年後的28歲結婚，就是2020年，這一(yī)段時期家庭分(fēn)裂速度是加劇的。家庭分(fēn)裂速度加速的時候，在全世界任何一(yī)個國家，都是房價上漲的，都是供求關系在短期之内可以平衡，但是長期之内還需要不斷的波動。人口老齡化加速，也讓家庭分(fēn)裂加速。五普與六普的數據中(zhōng)一(yī)代人爲家庭居住的比例從27%增長到38%。

最後，消費(fèi)結構也正在發生(shēng)變化。2011年時商(shāng)品房銷售額第一(yī)次超越了食品銷售額，到去(qù)年商(shāng)品房銷售額已經達到8萬億，食品銷售額還是5萬多億，2013年兩者的差距超過了30%。家庭消費(fèi)中(zhōng)吃的比重下(xià)降，住的比重上升并加速。從家庭個人來說這個比例變化，住房消費(fèi)是越來越多，有1000塊消費(fèi)可能800塊錢吃飯，到你收入1萬塊錢的時候，你絕不會拿8000塊錢去(qù)吃飯。在美國食品消費(fèi)已經在第四位了,我(wǒ)們的住房消費(fèi)也可能慢(màn)慢(màn)變成第一(yī)位，歐洲、日本住房消費(fèi)都是第一(yī)位的。與國際相比，我(wǒ)們住房消費(fèi)比重還有3倍的增幅餘地。

經濟觀察網：那你對現在的房地産市場怎麽看，你看好嗎(ma)？

任志(zhì)強：我(wǒ)當然看好啦！你們别搞錯了，開(kāi)發商(shāng)如果不看好中(zhōng)國的房地産，他就不幹了，因爲這個投資(zī)一(yī)失敗就崩啦。所以我(wǒ)一(yī)再強調他不是養豬，那個豬周期短，這個是長周期的。